不動産投資の中でも、戸建投資は利回りが高いために人気があります。しかし、入居者や維持管理費用の面で、失敗の不安を感じる人もいるのではないでしょうか。
例えば・・
- 本当に入居者が入るか不安
- 戸建投資はマンション投資よりも維持管理コストが高いのでは？
- 戸建投資といっても、どんな物件に投資すればいいの？
入居者と維持管理コストについては、物件選びの時点で失敗を防ぐ対策が可能です。また、投資のスタイルによって最適な物件は異なります。
この記事では、戸建投資のメリット・リスク対策に加え、物件の選び方についても解説します。一読していただければ、どうすれば赤字のリスクを減らせるのか、どうやって物件を探せばいいのかといった疑問を解決可能です。
目次
- 1． 戸建投資のメリット
- 1-1．築古戸建は物件価格が安い
- 1-2．マンション投資より利回りが高い
- 2． 戸建投資の失敗につながるリスク
- 2-1．賃貸需要を見誤ると空室が長期化する可能性も
- 2-2．契約不適合責任を免責にされることもある
- 2-3．リフォームや維持管理の費用がかさむ
- 2-4．リフォーム期間中は家賃収入が入らない
- 2-5．売却の難易度が高い
- 3． 戸建投資の失敗を防ぐ対策
- 3-1．物件購入の前に賃貸需要を見極める
- 3-2．物件購入の前にインスペクションを入れる
- 3-3．あらかじめ売却まで想定しておく
- 4． どんな戸建に投資すればいい？
- 4-1．新築・築浅は安全だけど利回りが低い
- 4-2．築古・ボロ戸建はハイリスク・ハイリターン
- 5． まとめ：戸建投資は賃貸需要の見極めが最重要
1．戸建投資のメリット
戸建投資のメリットは、築古であれば物件価格が安いため、利回りが高くなる点にあります。
1-1．築古戸建は物件価格が安い
特に築古の戸建物件は低価格で購入できます。マンションにはRC造の物件しかありませんが、戸建は木造物件が中心だからです。
また、マンションと違い、戸建物件は駅から離れた場所に立地していることも多いものです。駅からの距離が遠ければ、その分物件価格が安くなります。元手が少なくても投資できるのが戸建投資のメリットです。
1-2．マンション投資より利回りが高い
戸建に的を絞れば利回りが高い物件もたくさん見つかります。例えば、郊外の戸建物件は安価ですが、広さがあるため家賃はそれほど下がらないからです。
また、物件価格が安ければローンを使わない投資も可能です。ローンを使わずに投資できれば、返済と金利がなくなるので、さらに利回りが上がります。
その一方で、例えば駅近のマンションは物件価格が高いため、利回りが低い物件も多いものです。戸建投資はマンション投資よりも利回りが上がりやすいと言えます。
2．戸建投資の失敗につながるリスク
戸建投資には、気をつけないと失敗につながりかねないリスクもあります。特に注意するべきは、空室リスクと修繕に関するリスクです。
2-1．賃貸需要を見誤ると空室が長期化する可能性も
戸建投資の入居者ターゲットは、基本的にファミリー層です。子持ちの家庭が対象となるため、一人暮らし世帯が多いエリアで物件を購入すると、空室が長期化して失敗につながるリスクもあります。ターゲットとなる入居者が周辺にいるかどうか、あらかじめ確認することが重要です。
また、子持ちの家庭は車で移動することも多くなります。駐車場がない物件に投資すると、入居者に選ばれにくいです。入居者ターゲットに合わせた物件選びが肝要です。
2-2．契約不適合責任を免責にされることもある
契約不適合責任は瑕疵担保責任とも呼ばれます。契約不適合責任とは、物件を売主から買主へ引き渡した後に不具合が見つかった場合、内容によっては売主の負担で修繕する責任のことです。
築古の物件は傷んでいる箇所も多いため、売主の契約不適合責任を免責にすることが売買の条件となる場合もあります。契約不適合責任が免責になっていると、買主にとっては、後で不具合が見つかった場合に修繕費が発生するリスクが出てきます。
売買契約締結の前に、重要事項説明書や売買契約書をしっかり確認しておくことが重要です。
2-3．リフォームや維持管理の費用がかさむ
築古の戸建は、リフォームや維持管理の費用がかさんで、利回りが下がるリスクも持っています。不動産は、築年数の経過とともに不具合箇所が増えるためです。特に水回りの設備は修繕・交換費用が高くなります。
また、築古の戸建は、火災保険にも要注意です。台風や大雨などの被害は対応費用を火災保険でまかなえることも多いものです。しかし、築年数が40年以上などの戸建だと、火災保険に加入できないこともあります。あるいは、加入できても火災保険料は割高です。
収支が赤字で失敗という事態を避けるためには、あらかじめリフォーム費用を多めに見積もったシミュレーションをしておくことが必要になります。
2-4．リフォーム期間中は家賃収入が入らない
もともと修繕を要する箇所がある物件を安く買って高利回りで運用する手法もあります。近年広がる「ボロ戸建投資」という手法が代表的です。
しかし、購入直後にリフォームを入れると、リフォームが完了するまでの間は入居者をいれられません。入居者が入らなければ家賃収入も入ってこないので、リフォーム期間中は赤字になります。
また、入居者が入った後も、大規模な修繕が発生すると、箇所によっては工事中の宿代を負担しなくてはなりません。築古物件で水回りの修繕が発生すると、1日で終わらない場合もあります。
2-5．売却の難易度が高い
戸建の物件は、立地が良いマンションと比較すると、売却の難易度が高いことに要注意です。物件を購入してから期限なく物件を運用し続ける不動産投資というのはありません。
どこかで必要経費が家賃収入を上回る時期が到来します。年数の経過によって収支が赤字になるタイミングを「デッドクロス」と呼びます。
デッドクロスのタイミングが来たら、その物件は売却するのが不動産投資の鉄則です。しかし、買い手がなかなかつかないために、赤字期間が拡大するリスクもあります。
また、例えば築40年以上の木造戸建物件などは、購入するときにローンを使えないことも多いものです。ローンを使えないと買い手候補者が減ります。結果的に売却期間が長期化する恐れもあるので要注意です。築古の戸建は、売却期間の長期化も見越して早めに売却活動を開始することが必要です。
3．戸建投資の失敗を防ぐ対策
戸建投資のリスク軽減を図り、失敗の可能性を減らすための対策について解説します。
3-1．物件購入の前に賃貸需要を見極める
空室の長期化による失敗を防ぐためには、物件を購入する前に賃貸需要を見極めることが必要です。すでに解説した通り、戸建物件の入居者ターゲットはファミリー層になります。
ファミリー層の入居を狙うのであれば、住民の年齢層が高いエリアの物件を選ぶのも、有効な対策です。県や市など自治体のwebサイトを見れば、年齢層別の人口を調べられます。例えば千葉県庁のwebサイトを見れば、年齢層別の人口を市や町単位で調査可能です。
※参照：千葉県庁
なお、年齢層が高すぎるエリアは、戸建投資で入居者が入るか不透明になるので要注意です。年齢層が高いエリアでは独居老人も増えるため、ファミリー層が減ってしまいます。
また、年齢層別の人口とともに、立地条件の確認までできていれば万全です。スーパー・病院・学校などが近くにある物件はファミリー層に人気があります。
3-2．物件購入の前にインスペクションを入れる
修繕費用の増加で利回りが低下する失敗を防ぐためには、物件購入の前にインスペクションを入れることが有効です。インスペクションとは、専門家による建物の点検のことを指します。
インスペクションを入れれば、建物の構造に問題がないか、シロアリの発生がないかなどを確認可能です。後になって大規模な修繕が発生するリスクを減らせます。
インスペクションには費用がかかるものの、売主負担で実施することもあります。築古の物件を検討するならば、売買契約締結の前に売主と交渉するのが得策です。万一買主負担で実施することになっても、費用は最大で10万円程度を想定しておけば問題ありません。
また、インスペクションの結果、要修繕箇所が見つかれば、引渡し前に売主負担の修繕を求める交渉も可能です。運用開始後に修繕箇所が見つかった場合よりも、費用増加のリスクを減らせます。
3-3．あらかじめ物件の売却まで想定しておく
売却期間の長期化によって赤字を拡大させないためには、あらかじめ物件の売却まで想定した計画を立てておくことが有効です。物件の売却に関する計画のことを、出口戦略と呼びます。
通常、物件の築年数が経過すると、家賃が下がる一方で維持管理費用は上がります。物件購入後に何年経過したら、赤字になるタイミングが来るのか、あらかじめ想定できていれば、後で売却に焦る必要もありません。少し早めのタイミングで売却活動を開始しておけば、赤字拡大のリスクを減らせます。
4．どんな戸建に投資すればいい？
戸建投資のリスクと対策について解説しましたが、結局どんな戸建に投資すればいいのかわからないという人もいるのではないでしょうか。
投資の方向性によって適した物件は異なります。まず、安全性と利回りのどちらを重視して投資するか決めることが必要です。
4-1．新築・築浅は安全だけど利回りが低い
安全に投資したい人は、新築もしくは築浅の物件が向いています。新築・築浅の物件は、修繕発生の可能性が低く、突発的なトラブルも起こりにくいからです。また、新しい物件を好む入居者は多いので、入居者の募集にもさほど苦労しません。
ただし、新築・築浅の物件は利回りが低いデメリットを持っています。築年数が浅いほど物件価格が高くなるからです。そのほか、物件価格が高いため、新築・築浅物件への投資はローンの利用も考える必要があります。利回り重視もしくは、ローンをできる限り使いたくない人には、新築・築浅物件への投資は向きません。
4-2．築古・ボロ戸建はハイリスク・ハイリターン
築古の戸建や築50年以上などのボロ戸建と呼ばれる物件は、リスクを取っても利回りを狙っていきたい人に向いています。
すでに解説した通り、突発的な修繕の発生や維持管理費用の高騰など、ケアすべきリスクが多いものです。しかし、新築・築浅と比較すると、利回りは上がります。物件価格が安いからです。
物件の慎重な見極めや、インスペクションなどの交渉が苦にならない人は、中古戸建やボロ戸建もおすすめです。
5．まとめ：戸建投資は賃貸需要の見極めが最重要
築古の戸建物件には修繕などのリスクがあるものの、物件購入前のインスペクションでリスクの軽減は可能です。しかし、入居者が入るかどうかは物件を買ってみないとわかりません。
確実に入居者を入れるためには、物件を購入する前に賃貸需要を見極めることが非常に重要です。入居者を入れられれば、戸建投資はマンション投資よりも利回りが高い投資になります。
また、ワンルームマンションに住む単身者とは違い、ファミリーの入居者は入居を長期間継続することも多いものです。しっかり運用できれば、戸建投資はメリットを享受できる投資なので、この記事を参考に検討してみてください。
