ワンルームマンションに投資してみたいと思っているけれど、疑問や不安からなかなか踏み出せない人もいるのではないでしょうか。具体的には以下のようなものです。
- 新築物件と中古物件ではどちらのほうが失敗しないのか？
- 失敗しないための対策を知りたい
- 投資しても本当に入居者が入るのだろうか
- 不動産会社にだまされて損をするのが怖い
だまされて失敗などのリスクを軽減するために重要なポイントは、物件価格や想定家賃などを事前に検証することです。
この記事では、ワンルームマンション投資について、新築と中古に分けてそれぞれメリットやリスクを解説します。また、一読いただければ、物件や不動産会社の判断基準を把握できます。
目次
- 1． ワンルームマンション投資のメリット
- 1-1． 中古ワンルームマンションのメリット
- 1-1-1．物件価格が安い
- 1-1-2．新築よりも利回りが高い
- 1-2． 新築ワンルームマンションのメリット
- 1-2-1．入居者募集時に有利
- 1-2-2．維持管理費用が安く済む
- 2． ワンルームマンション投資のリスク
- 2-1． 中古ワンルームマンションのリスク
- 2-1-1．維持管理費用が高騰するリスク
- 2-2． 新築ワンルームマンションのリスク
- 2-2-1．大幅な値下がりのリスク
- 3． ワンルームマンション投資の利回り
- 4． ワンルームマンション投資の失敗例
- 4-1． 2年目から節税できなくなった
- 4-2． 売却してもローン返済が残ってしまう
- 4-3． 入居者が入らずサブリースを解約された
- まとめ：ワンルームマンション投資は事前の調査が重要
1．ワンルームマンション投資のメリット
ワンルームマンションに投資するメリットを、中古物件と新築物件とに分けて解説します。
1-1．中古ワンルームマンションのメリット
中古ワンルームマンションに投資するメリットは、物件価格が安価な上に、高利回りであることです。
1-1-1．物件価格が安い
中古ワンルームマンションに投資するメリットは、とにかく物件価格が安いことです。ワンルームマンションは面積も大きくないので、中古だととても価格が安くなります。
自己資金をあまり用意できないけれど、不動産投資を始めたいという場合は、中古のワンルームマンションも購入候補の1つです。
1-1-2．新築よりも利回りが高い
中古ワンルームマンションは、価格が安いため、利回りが高い物件も多いものです。利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割り戻して計算します。
このため、例えば家賃が同額だとすると、物件価格が安くなれば利回りは上がります。手頃な価格で高利回りの投資を検討するのであれば、中古のワンルームマンション投資は有効です。
1-2．新築ワンルームマンションのメリット
新築ワンルームマンションに投資するメリットは、入居者を入れやすい点と維持管理費用が安い点にあります。
1-2-1．入居者募集時に有利
入居者は新しい物件を好みます。このため、新築もしくは築浅の物件は、家賃を多少高めに設定しても入居者を入れやすいものです。
想定上の利回りが高い物件でも、入居者が入らなければ実質の利回りはゼロと同じになってしまいます。新築ワンルームマンションは、入居者募集に関するメリットがとても大きいものです。
1-2-2．維持管理費用が安く済む
新築物件は簡単に設備が故障したりしません。また、万一故障が発生しても、場合によっては売主のアフターサービスで対応してもらえます。
マンションの管理組合に支払う管理費や修繕積立金なども、新築時は一番安い時期です。突発的な支出の可能性が低く、ランニングコストが安く済むのは、新築物件のメリットと言えます。
2．ワンルームマンション投資のリスク
ワンルームマンション投資のリスクについて、中古物件と新築物件とに分けて解説します。
2-1．中古ワンルームマンションのリスク
中古ワンルームマンションのリスクは、物件の古さを原因として修繕が発生することです。
2-1-1．維持管理費用が高騰するリスク
中古物件は、突然設備が故障するリスクを持っています。ワンルームマンションでは、特に給湯器やエアコンなどに注意が必要です。これらの設備は、修繕では症状を改善しきれず、交換するしかないケースもあります。
例えば給湯器の交換などは、1度で10万円以上の費用が必要です。中古のワンルームマンションに投資する場合は、特に設備関係の修繕・交換履歴を事前に確認することが重要になります。
2-2．新築ワンルームマンションのリスク
新築ワンルームマンションに投資するリスクは、物件を売却するときに物件価格が大きく下がりやすい点にあります。
家賃収入を年金代わりにと考えて投資する人もいますが、状況が変化して売却することになるかもしれません。「こんなはずではなかった」とならないためには、物件価格が下がりやすいことを、あらかじめ認識しておくことが必要です。
2-2-1．大幅な値下がりのリスク
通常、マンションは築年数の経過とともに物件価格が下落していきます。また、物件が新しいほど下落幅は大きいものです。
※引用：総務省（借家家賃の経年変化について 平成30年7月）
上記のグラフは、築年数によって住宅の資産額がどう変化するか、物件種別に調査したものです。新築ワンルームマンションは、グラフで言うところの「非木造共同」に分類されます。
グラフの推移を見ると、最初の10年間で約20%資産額が下がり、11年〜20年の間に10%程度資産額が下がっています。築年数が浅いほどグラフの傾きは大きいものです。
新築ワンルームマンションに投資するときには、売却するときには大幅に価格が下がっていることを、あらかじめ認識しておくことが必要です。
3．ワンルームマンション投資の利回り
東京都内の新築ワンルームマンションだと、表面利回りで4%〜5%が目安とされます。ただし、表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割り戻しただけの指標です。
表面利回りの計算にはランニングコストが含まれていません。ランニングコストも勘案した実際の利回りは、2%以下になることもあります。
中古ワンルームマンションの利回りは、表面利回りで5%〜6%が目安です。中古は新築より物件価格が安い一方で、家賃は物件価格ほど安くなりません。新築物件と中古物件とで利回りを比較すると、中古物件のほうが利回りは高くなります。
4．ワンルームマンション投資の失敗例
ワンルームマンション投資のよくある失敗例について解説します。いずれも事前の確認不足から起こる失敗です。
4-1．2年目から節税できなくなった
不動産投資で節税ができると営業をかけてくる投資用不動産の会社は多いものです。しかし、新築マンションに投資したものの、2年目からは全然節税できず、赤字運営に転落したという失敗例はよく聞かれます。
新築マンション投資で2年目から節税できなくなる理由は、初年度だけは、物件購入にかかった諸費用を経費計上できるからです。2年目以降は、購入費用を経費計上できなくなるので、経費額が大幅に減ってしまいます。
また、新築ワンルームマンションは、毎月の手残りが赤字の収支でシミュレーションされている物件も多いものです。もともとが赤字運営なのに節税額も減ってしまうと、より一層厳しい投資になってしまいます。
ワンルームマンションに投資する場合は、2年目以降、計上経費が減ることを念頭に置いておくと安全です。
4-2．売却してもローン返済が残ってしまう
物件を売却しても、売却額がローンの残債に届かず、借金が残ってしまう失敗例も多く聞かれます。
売却してもローンを返済しきれない原因は、物件を高掴みさせられてしまったことです。新築・中古を問わず、不動産会社が売主の物件へ投資した場合に、こうした失敗はよく起こります。
不動産会社が売主の物件は、その多くが周辺の相場価格よりも高い価格が設定されています。不動産会社は物件価格に自社の利益を転嫁しているからです。不動産会社が売主の物件を購入する場合は、物件価格が周辺相場と乖離していないか、事前に確認することが重要になります。
4-3．入居者が入らずサブリースを解約された
入居者が入らないリスクを回避するため、サブリースがついている物件に投資したものの、不動産会社側からサブリースを解約されてしまった例は多いものです。サブリースを解約される理由は、不動産会社が想定している家賃では入居者が入らないからです。
営業しやすくするために、サブリースによる家賃保証が周辺相場よりも高く設定されている場合もあります。不動産会社から見ると、これは逆ザヤの運営なので、サブリースを続けるほど赤字が拡大してしまうのです。
サブリースを解約された後に、管理委託に切り替えて入居者を募集しても、家賃を切り下げなければ入居者は入りません。結果的に、利回りが大幅に低下するか、最悪の場合は赤字運営になってしまいます。
サブリースの物件を購入検討するときには、重要なポイントが2つあります。
1つ目は保証家賃が周辺相場よりも高くないかということです。逆ザヤ運営の場合は、不動産会社からサブリースを解約される可能性があります。
2つ目は保証家賃から各経費を差し引いた手残りがいくらになるかということです。手残りが少ないと、サブリースを解約された場合に赤字運営へ転落する可能性があります。
まとめ：ワンルームマンション投資は事前の調査が重要
ワンルームマンション投資は、新築と中古それぞれに一長一短があります。どちらに投資すればいいのか迷う人もいるかもしれません。しかし、どちらに投資すれば失敗しないというものではなく、まずは、自分が何を重視して投資するのか決めることが必要です。
また、ワンルームマンション投資で失敗している人の特徴は、事前の調査が不足していることです。
この記事では、節税・売却・サブリースの3点について失敗例を挙げました。物件価格と家賃の周辺相場および収支のシミュレーションを事前に確認しておけば、これらはいずれも回避できる失敗です。
ワンルームマンションに投資するならば、失敗しないためには、自分が重視するポイントについて事前に確認しておくことが重要になります。
